租賃合同糾紛

土地租賃合同糾紛

【釋義】

根據(jù)《民法典》第703條的規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃關(guān)系中，岀租人最主要的義務(wù)是按照合同約定將租賃物交付承租人并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途；承租人最主要的義務(wù)是按照約定交付租金并按照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物。租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。租賃合同中，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

土地租賃合同是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者支付租金的合同。

岀租方為國家，代表國家行使出租權(quán)的是縣級(jí)以上人民政府土地管理部門，租賃合同有一定期限，最長(zhǎng)不超過法律、法規(guī)規(guī)定的同類用途土地岀讓最高年限。國有土地租賃是國有土地出讓方式的一種補(bǔ)充。國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須釆取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式岀租國有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開披露，接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。它與土地使用權(quán)租賃不同，按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)岀讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)租賃是指土地使用者作為岀租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行為。土地使用權(quán)租賃也應(yīng)當(dāng)簽訂合同。

【管轄】

根據(jù)租賃合同標(biāo)的物的不同，租賃合同的管轄有兩種情形：一是租賃標(biāo)的物是房屋等不動(dòng)產(chǎn)，《民事訴訟法》第33條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn) 糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄；《民事訴訟法解釋》 第28條第1、2款以及《民事訴訟法》第33條第1項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)糾紛是指因不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利確認(rèn)、分割、相鄰關(guān)系等引起的物權(quán)糾紛。農(nóng)村土地承包經(jīng)營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設(shè)工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動(dòng)產(chǎn)糾紛確定管轄。故此時(shí)適用不動(dòng)產(chǎn)專屬管轄。二是租賃物為車輛等動(dòng)產(chǎn)的，適用合同糾紛的管轄規(guī)定，由被告住所地或者合同履行地法院管轄。關(guān)于被告住所地，《民事訴訟法》第21條第1款規(guī)定，對(duì)公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄；被告住所地與經(jīng)常居住地不一致的，由經(jīng)常居住地人民法院管轄?！睹袷略V訟法解釋》第3條規(guī)定，公民的住所地 是指公民的戶籍所在地，法人或者其他組織的住所地是指法人或者其 他組織的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地。法人或者其他組織的主要辦事機(jī)構(gòu)所在地不能確定的，法人或者其他組織的注冊(cè)地或者登記地為住所地。關(guān)于合同履行地，《民事訴訟法解釋》第18條規(guī)定，合同約定履行地 點(diǎn)的，以約定的履行地點(diǎn)為合同履行地。合同對(duì)履行地點(diǎn)沒有約定或者約定不明確，爭(zhēng)議標(biāo)的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同 履行地；交付不動(dòng)產(chǎn)的，不動(dòng)產(chǎn)所在地為合同履行地；其他標(biāo)的，履行義務(wù)一方所在地為合同履行地。即時(shí)結(jié)清的合同，交易行為地為合同履行地。合同沒有實(shí)際履行，當(dāng)事人雙方住所地都不在合同約定的履行地的，由被告住所地人民法院管轄。

【法律適用】

處理租賃合同糾紛的法律依據(jù)主要是《民法典》合同編第14章、《城市房地產(chǎn)管理法》第4章第4節(jié)、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第4章、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定。

【確定該案由應(yīng)當(dāng)注意的問題】

租賃合同具有下列法律特征：（1）租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同。在租賃有效期內(nèi)，承租人可以對(duì)租賃物占有、使用、收益，但不能任意處分租賃物。當(dāng)租賃期滿，承租人要將租賃物返還出租人。（2）租賃合同的標(biāo)的物是有體物、非消耗物。故租賃合同不適用企業(yè) 租賃經(jīng)營等。（3）租賃合同是雙務(wù)合同、有償合同、諾成合同和不要式合同。（4）租賃合同具有臨時(shí)性。承租人不能永遠(yuǎn)使用租賃物，租 賃本身有一定期限?！睹穹ǖ洹芬?guī)定：租賃期限最長(zhǎng)不能超過20年。

需要注意的是，當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用《民法典》合同編“租賃合同” 一章的規(guī)定。依據(jù)原建設(shè)部發(fā)布的《城市公有住房管理規(guī)定》 及原建設(shè)部等部門聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房保障辦法》《經(jīng)濟(jì)適用住房 管理辦法》的規(guī)定，公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房具有政府福利性與保障性，通常由政府投資或者給予補(bǔ)貼，承租人必須具備特定 的條件（例如，廉租住房只出租給城市低收入住房困難家庭），不是所有的民事主體都可以成為承租人。因此，依照國家福利政策訂立的租賃合同，出租人與承租人之間不屬于平等的民事法律關(guān)系，不適用“租賃合同” 一章的規(guī)定。

冂凵（）權(quán)威整理最高法民事案由

摘自人民法院出版社《最高人民法院新民事案件案由規(guī)定理解與適用》